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土地をお持ちの方

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相続税対策を考える

相続税対策を考える場合には、土地の有効活用は不可欠です。
財産を現金や預貯金で持っているのと、土地で持っているとではその価値ははるかに変わってきます。(右図参照)仮に同じ時価1億円でも、相続税の計算上、現金・預貯金は1億円で評価されるのに対して、土地は、およそ時価の80%弱の評価に過ぎないということです。逆にいえば、相続税の評価額が1億円の現金・預貯金と土地を比較すると、現金・預貯金はあくまで1億円の価値に過ぎないのに、土地の実際の価値、時価は1億2000万円以上になります。土地を活用しない手はないということです。

ただし、土地を活用するといっても、単に現金や預貯金から土地に財産の形態を替えておくだけでは、土地と現金・預貯金との差を利用するだけで、非常に消極的な利用であり、本当の土地活用ということはできません。どうせ土地を活用するのであれば、より有効的な活用方法を考えたいものです。

安定した収益を得ながら税の負担を軽減
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安定した収益を得ながら税の負担を軽減する

安定した収益を得るための土地活用といえば、安定した一定収益が見込める建物リース事業が最も有効な活用方法と言えます。
もっとも建物リース事業といっても様々な種類があり、オフィスビル等の貸事務所、貸倉庫、賃貸マンション・アパート、駐車場まであり、規模や種類によって投下する資本の額も大きく変わっています。比較的投下資本が少なく済むのは駐車場や資材置場等ですが節税・収益性の面から考えた場合、消極的な活用方法です。

一方、オフィスビル等の貸事務所・貸倉庫や賃貸マンションとなると、当然相当の資本投下が必要になりますが、同時に高額の収益が見込めることになります。また、相続税について考えると、自己資金で建物を建築したとしても、財産の形態が、現金・預貯金等から評価の低い建物に変換されることになりますから、税負担は当然減少することになります。借入金により建築した場合でも、その借入金額分が債務控除となり相続税の節税に大きなメリットがあります。

安定した収益を得ながら税の負担を軽減

新思考オフィス R.I.Bシリーズ倉庫付事務所

Point
低コストしかも高収益

様々な土地の有効活用方法の中で、まず相続税対策で「土地の性格」関係なしに賃貸マンション建設を発想される地権者の方が多いかと思います。マンション建設の投資は数億円を必要とする事もあり、器も大きく賃料総額も高額になり見かけは良いものです。しかし高額な投資の割には最終的な収益では、思った程の手残りが無いのが現実で、古くなるにつれ入居率が悪くなる上、修繕費が嵩み、最悪は赤字で節税どころか資金繰りに苦労するようになる可能性があります。それだけに計画段階で十分に検討する必要があります。

一方、当社が長年の経験と実績により管理運営する「RIBシリーズ」は、低コスト高収益で、入居者が企業関係という事もあり維持メンテ費用も少なく、安定した資産活用方法です。

YS福岡ビル
YS福岡ビル(平成13年3月竣工 満室)

Point
RIBシリーズの特徴

1.マンションと比較しても低コストで安定収益が見込める

2.最近はオフィスビルからの移転も増え需要が多い

3.公的な融資制度を活用し低利息で資金調達が可能

4.建物が古くなっても維持メンテナンスがわずらわしくない

5.一棟で数社の企業に賃貸する為、空室の危険性が分散できる

6.減価償却年数が比較的短いので経費の面でもメリットが大きい

R.I.Bシリーズ シュミレーション

Point
マンションとのコスト比較シュミレーション

条件設定
土地面積:300坪
立  地:地下鉄最寄駅より徒歩10分圏内
用途地域:準工業地域
建ぺい率:60%
容積率 :200%

上記のような立地条件の土地に賃貸マンションか、RIBシリーズを建設した場合の投資効率の比較をしてみると

■■マンションの場合

建設規模 :延べ床 555坪
構造 :RC造 地上6階建
戸数 :1DK 30u 49戸
建築費 :24,500万円
借入条件 :借入金額/全額,借入年数/15年,利息/2.00%
賃料収入 :総額280万円/月(5万円/戸×57戸)
銀行返済 :-158万円/月
固定資産税 :-28万円/月

手取収益 :94万円

■■RIBシリーズの場合

建設規模 :延べ床 270坪
構造 :S造 地上2階建
戸数 :1、2階 45坪 6戸
建築費 :9,450万円
借入条件 :借入金額/全額,借入年数/15年,利息/2.00%
賃料収入 :総額162万円/月(27万円/戸×6戸)
銀行返済 :-60万円/月
固定資産税 :-10万円/月

手取収益 :92万円

土地の有効活用を行う場合、いかに低コストで収益を上げるかが大きなポイントで、且つ一度新築した建物は、少なくとも数十年間は維持していかなくてはなりません、その上でも建物が古くなった時の修繕費用、および取り壊す時の解体費用も頭にいれた上で計画する必要があります。

また、最近の「RIBシリーズ」 では、外観の粗材に特に留意し、内部はフリーアクセスフロアーを設置する等、常にグレードアップを考えながらプランニングを行っております。現在当社で管理運営するRIBシリーズの空室はほとんどありません。

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