相続税対策を考える相続税対策を考える場合には、土地の有効活用は不可欠です。 財産を現金や預貯金で持っているのと、土地で持っているとではその価値ははるかに変わってきます。（右図参照）仮に同じ時価1億円でも、相続税の計算上、現金・預貯金は1億円で評価されるのに対して、土地は、およそ時価の80%弱の評価に過ぎないということです。逆にいえば、相続税の評価額が1億円の現金・預貯金と土地を比較すると、現金・預貯金はあくまで1億円の価値に過ぎないのに、土地の実際の価値、時価は1億2000万円以上になります。土地を利用しない手はないということです。 ただし、土地を利用するといっても、単に現金や預貯金から土地に財産の形態を替えておくだけでは、土地と現金・預貯金との差を利用するだけで、非常に消極的な利用であり、本当の土地活用ということはできません。どうせ土地を活用するのであれば、より有効的な活用方法を考えたいものです。 |
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安定した収益を得ながら税の負担を軽減する安定した収益を得るための土地活用といえば、安定した一定収益が見込める建物リース事業が最も有効な活用方法と言えます。 |
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低コストしかも高収益様々な土地の有効活用方法の中で、まず相続税対策で「土地の性格」関係なしに賃貸マンション建設を発想される地権者の方が多いかと思います。マンション建設の投資は数億円を必要とする事もあり、器も大きく賃料総額も高額になり見かけは良いものです。しかし高額な投資の割には最終的な収益では、思った程の手残りが無いのが現実で、古くなるにつれ入居率が悪くなる上、修繕費が嵩み、最悪は赤字で節税どころか資金繰りに苦労するようになる可能性があります。それだけに計画段階で十分に検討する必要があります。一方、当社が長年の経験と実績により管理運営する「ＲＩＢシリーズ」は、低コスト高収益で、入居者が企業関係という事もあり維持メンテ費用も少なく、安定した資産活用方法です。
YS福岡ビル（平成13年3月竣工 満室） |
RIBシリーズの特徴 |
1.マンションと比較しても低コストで安定収益が見込める 2.最近はオフィスビルからの移転も増え需要が多い 3.公的な融資制度を活用し低利息で資金調達が可能 4.建物が古くなっても維持メンテナンスがわずらわしくない 5.一棟で数社の企業に賃貸する為、空室の危険性が分散できる 6.減価償却年数が比較的短いので経費の面でもメリットが大きい |
マンションとのコスト比較シュミレーション |
条件設定 |
上記のような立地条件の土地に賃貸マンションか、RIBシリーズを建設した場合の投資効率の比較をしてみると
マンションの場合建設規模 ：延べ床 555坪 |
RIBシリーズの場合建設規模 ：延べ床 270坪 |
土地の有効活用を行う場合、いかに低コストで収益を上げるかが大きなポイントで、且つ一度新築した建物は、少なくとも数十年間は維持していかなくてはなりません、その上でも建物が古くなった時の修繕費用、および取り壊す時の解体費用も頭にいれた上で計画する必要があります。
また、最近の｢ＲＩＢシリーズ｣ では、外観の粗材に特に留意し、内部はフリーアクセスフロアｰを設置する等、常にグレードアップを考えながらプランニングを行っております。現在当社で管理運営するＲＩＢシリーズの空室はほとんどありません。
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