相続税対策を考える場合には、土地の有効活用は不可欠です。
財産を現金や預貯金で持っているのと、土地で持っているとではその価値ははるかに変わってきます。 （右図参照）仮に同じ時価1億円でも、相続税の計算上、現金・預貯金は1億円で評価されるのに対して、 土地は、およそ時価の80%弱の評価に過ぎないということです。逆にいえば、相続税の評価額が1億円の 現金・預貯金と土地を比較すると、現金・預貯金はあくまで1億円の価値に過ぎないのに、土地の実際の 価値、時価は1億2000万円以上になります。土地を利用しない手はないということです。
ただし、土地を利用するといっても、単に現金や預貯金から土地に財産の形態を替えておくだけでは、 土地と現金・預貯金との差を利用するだけで、非常に消極的な利用であり、本当の土地活用ということは できません。どうせ土地を活用するのであれば、より有効的な活用方法を考えたいものです。

安定した収益を得るための土地活用といえば、安定した一定収益が見込める建物リース事業が 最も有効な活用方法と言えます。
もっとも建物リース事業といっても様々な種類があり、オフィスビル等の貸事務所、貸倉庫、 賃貸マンション・アパート、駐車場まであり、規模や種類によって投下する資本の額も大きく 変わっています。比較的投下資本が少なく済むのは駐車場や資材置場等ですが節税・収益性の 面から考えた場合、消極的な活用方法です。
一方、オフィスビル等の貸事務所・貸倉庫や賃貸マンションとなると、当然相当の資本投下 が必要になりますが、同時に高額の収益が見込めることになります。また、相続税について 考えると、自己資金で建物を建築したとしても、財産の形態が、現金・預貯金等から評価の 低い建物に変換されることになりますから、税負担は当然減少することになります。借入金により 建築した場合でも、その借入金額分が債務控除となり相続税の節税に大きなメリットがあります。